Le bail commercial devant les juges marocains : renouvellement, éviction et indemnité
Le bail commercial au Maroc est régi par un texte fondateur, le dahir du 24 mai 1955, complété par la loi n° 49-16 qui en a modernisé les procédures. Cette analyse expose le régime juridique applicable et la manière dont les juges l'appliquent concrètement.
Le cadre juridique : le dahir de 1955 et la loi n° 49-16
Le bail commercial est régi par le dahir du 2 chaoual 1374 (24 mai 1955) relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Ce texte a été complété par la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, qui en a réformé les procédures contentieuses.
Ce régime s'applique aux locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Il ne s'applique pas aux contrats de crédit-bail immobilier, comme le précise l'article 434 du Code de commerce : « Les dispositions du dahir du 18 rabii II 1372 (5 janvier 1953) relatif à la révision périodique des prix de location des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, celles du dahir du 2 chaoual 1374 (24 mai 1955) relatif aux baux d'immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal et celles de la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel promulguée par le dahir n° 1-80-315 du 17 safar 1401 (25 décembre 1980), ne sont pas applicables aux contrats de crédit-bail immobilier. »
Le droit au renouvellement
Le droit au renouvellement du bail commercial est la pierre angulaire de la protection du locataire. Il permet au commerçant de conserver son local au-delà de la durée initiale du bail, sous certaines conditions.
La condition d'exploitation
Le bénéfice du renouvellement suppose que le locataire exploite effectivement le fonds de commerce dans les lieux. Le dahir de 1955 subordonne ce droit à une durée minimale d'exploitation. À titre d'illustration, l'article 61 du Code du médicament et de la pharmacie prévoit une dérogation pour les officines de pharmacie : « Le bail portant sur les locaux abritant une officine de pharmacie est régi par les dispositions du dahir du 2 chaoual 1374 (24 mai 1955) relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. Par dérogation aux dispositions de l'article 5 dudit dahir, le bénéfice du renouvellement du bail s'applique dès l'ouverture de l'officine. » Cette dérogation confirme que, pour les autres activités, l'écoulement d'un délai d'exploitation est requis.
La demande de renouvellement
Le renouvellement n'est pas automatique : il doit être demandé par le locataire. La jurisprudence est ferme sur ce point. Dans un arrêt de la Cour d'appel de commerce de Casablanca, décision n° 2018/8232/5516 du 27 novembre 2018, les juges ont rappelé que « le renouvellement ne se présume pas et doit être expressément demandé », et qu'il ne suffit pas de se prévaloir de la seule intention des parties pour considérer qu'un contrat a été renouvelé. La Cour de cassation a également eu l'occasion de rappeler, dans sa décision n° 2023/6 du 3 janvier 2023, que le bail « s'éteint de plein droit à l'expiration de sa durée » et que le locataire qui n'a pas manifesté sa volonté de renouveler ne peut s'en prévaloir.
L'éviction et l'indemnité
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, le locataire évincé a droit à une indemnité destinée à compenser le préjudice subi.
Le principe de l'indemnité
L'article 7 de la loi n° 49-16 pose le principe de l'indemnité d'éviction. La Cour de cassation en a précisé le contenu dans sa décision n° 2022/83 du 3 février 2022 : « En vertu de l'article 7 de la loi n° 49-16, le preneur a droit à une indemnité pour résiliation du contrat de location correspondant au préjudice subi du fait de l'évacuation, et cette indemnité comprend la valeur du fonds de commerce déterminée à partir des déclarations fiscales des quatre dernières années, ainsi que les améliorations et réparations effectuées par le preneur, et ce qu'il a perdu comme éléments du fonds de commerce, et inclut également les frais de déménagement du local. »
Cette décision est essentielle : elle fixe la méthode de calcul de l'indemnité. Le point de départ est la valeur du fonds de commerce, déterminée à partir des déclarations fiscales des quatre dernières années. S'y ajoutent les améliorations et réparations financées par le locataire, la perte d'éléments du fonds et les frais de déménagement.
La protection des créanciers inscrits
L'article 30 de la loi n° 49-16 organise la protection des créanciers du locataire dont le fonds est grevé d'inscriptions : « Lorsque le tribunal décide du versement de l'indemnité complète en vertu des dispositions de l'article 7 ci-dessus, la somme due ne peut être perçue qu'après production par le locataire d'une attestation délivrée par le secrétariat-greffe attestant que ledit fonds de commerce n'est grevé d'aucune inscription. » Si le fonds est grevé, le locataire doit notifier l'éviction aux créanciers
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